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金融地产模式扩张不接地气或致阻碍多盘楼

发布时间:2019-11-22 17:31:39 阅读: 来源:遥控车厂家

“金融+地产”模式扩张 “不接地气”或致阻碍多

“近学深圳,远学新加坡”,今年上半年,在佛山市顺德区,这个概念曾一度被炒得沸沸扬扬。事实上,由于地缘和心理的接近,新加坡向来是佛山研究和学习的重点城市,去年佛山就曾邀请“新加坡规划之父”刘太格共商佛山规划大计。

“近学深圳,远学新加坡”,今年上半年,在佛山市顺德区,这个概念曾一度被炒得沸沸扬扬。事实上,由于地缘和心理的接近,新加坡向来是佛山研究和学习的重点城市,去年佛山就曾邀请“新加坡规划之父”刘太格共商佛山规划大计。

近年来,随着佛山经济的高速发展,佛山地产市场持续升温,除了招保万金等国内知名地产企业纷纷进驻之外,新加坡诸多地产商也一致看好佛山市场,凯德、丰树及鹏瑞利商业地产3家新加坡地产企业陆续在佛山落地,让佛山市场刮起一阵“新加坡之风”。

这股风潮对于佛山而言究竟意味着什么?新加坡地产商为何亲睐佛山?他们以一种怎样的模式在佛山发展壮大?进入佛山市场,他们是否遇到阻碍?其背后有着什么样的传奇故事?

从本周起,《佛山观察》财富版将推出《新加坡地产在佛山》系列报道,敬请读者垂注。

■现状

三大地产商均采用“金融+地产”模式

据统计,凯德集团开发有4个纯住宅项目和1个商业项目,为位于禅城区汾江中路西侧、丝绸大街北侧的凯德·天伦世嘉,位于东平河畔的凯德·瀚城和 凯德·泊宫以及地处魁奇路的凯德·城脉项目,商业项目凯德广场已经开业多年;丰树集团旗下住宅项目富丰新城和商业项目南海怡丰城均位于南海平洲,地处广佛 交界;鹏瑞利季华广场则坐落于禅桂交界的季华六路,至今尚未开业。

从进驻佛山市场的方式来看,凯德和丰树都是走拿地、开发的老路子,鹏瑞利商业地产则是直接从佛山本土企业能兴地产处接手总面积约6.8万㎡的怡翠广场,随之更名为鹏瑞利季华广场,后者显然更为便捷。

到目前为止,凯德集团除了凯德·城脉项目仍然在售之外,其他三项住宅项目均已售罄入住;富丰新城三期即将推向市场,预计均价为1.2万元/㎡, 南海怡丰城已于今年3月封顶,预计明年开业;鹏瑞利季华广场在去年宣布于今年“五一”开业以来,已经两次推迟开业时间,当前最新消息显示,该广场将于 2013年8月正式开业。

据记者了解,不同于多数佛山或国内开发商专注于做地产一条产品线,进驻佛山的三家新加坡地产企业则有着相同的发展模式,即“金融+地产”模式。 资料显示,截至2011年底,凯德中国(凯德置地、凯德商用、雅诗阁中国、凯德惠居四大业务单位的统一管理平台)在京沪穗深津渝等40个城市拥有超过 5000名员工和运营120多个项目,核心业务涵盖住宅、综合商务房产、购物中心、服务公寓、房地产金融,建立起一条从投资、开发、运营、物业管理、财务 咨询到房地产金融的整合性房地产价值链。成熟的全产业链模式,令凯德创造出了中国和国际竞争对手难以模仿的竞争优势。

2011年8月,凯德中国重金拿下杭州政储出(2011)27号地块,2013年推700套房源;2011年11月29日,成功拍下重庆朝天门 黄金地块,总投资210亿元,将建成重庆综合性地标项目;今年6月,凯德在上海开拓综合体战略,斥资19亿元拿下苏州河畔地铁枢纽综合地块……凯德自 1994年进入中国以来,开发综合体项目面积近365万平方米,单在上海就投资兴建了各类业态项目近30个,总建筑面积逾280万平方米,投资规模超过 450亿元。凯德的连番举动,显示了在住宅与商用两个维度的精耕细作,这背后的强劲动能,是渗透到产业链各个环节的房地产金融支持。

相比之下,丰树的金融属性则更为直观。目前丰树管理着4只新加坡上市的房地产投资信托及3只私募房地产基金,旗下包括一系列多业态的资产组合, 这个在物流、工业、零售、商业等多领域有着长期发展历史的企业真正涉足住宅地产不过4—5年。佛山丰树相关负责人称,由于在基金和投资领域有着得天独厚的 优势,丰树的运作过程中最不缺的就是资金,但如何得到最大回报率,则是他们必须考虑的问题。

至于鹏瑞利,则完全是一家彻底的“投资公司”。鹏瑞利中国商用信托是新加坡首家专营中国商用地产开发信托企业,创始人潘锡源在零售地产领域拥有20多年的经验,是一位著名的地产业资深人士。

■难题

地产扩张遭遇“佛山式尴尬”

在许多公开场合,这些来自新加坡的地产商对于佛山市场总显得雄心勃勃,志在必得。但实际经验则恰恰证实,纵然收获良多,但他们在佛山的扩张之路并不是一马平川。

凯德自2006年进军佛山以来,重仓落子四大住宅项目,但被寄予厚望的佛山在2010—2011年间的成绩并不理想:交楼延迟、设计漏洞等方面屡被业主投诉,楼盘销售情况也一度停滞不前,至今仍在销售中的凯德城脉项目总给人感觉有点儿温吞,似乎需要再添一把火。

富丰新城亦不外如是,2010年开盘至今已逾3个年头,三期楼盘仍未开售,这也是丰树在佛山的唯一一个住宅项目。一个项目销售3—4年,这在其 他国内同行看来,是一件十分不可思议的事情。当下中国,许多地产商的第一目标便是“快”,譬如万达集团,从拿地到开盘最多间隔4个月时间,从开盘到开业最 多一年时间,可谓“神速”。一名佛山业内人士说,地产项目之所以要“抢时间”,很重要的原因之一便是节省开支,尽量减少银行利息支付,“动辄数十万元一天 的利息成本让开发商不得不加快脚步”。

当下,富丰新城的营销部门又遇到了一个大难题,那便是“国五条”和“国八条”限购政策的相继出台。丰树内部人员透露,由于地处广佛交界,限购之 前,有大量来自广州的客人消化市场,但限购政策一经出台,广州客人数量立刻急剧下降,“基本上只能卖给平洲当地人,但平洲市场毕竟有限”。

位于佛山交通大动脉上的鹏瑞利季华广场的现状也颇有些“耐人寻味”,原本名为怡翠广场,属于能兴地产旗下的商业综合体项目,由于能兴缺乏相关商 业地产运作经验,随即卖盘,鹏瑞利接手之后,曾于去年底在广州举行了“声势浩大”的项目推介会,高调宣布今年“五一”开业。其后开业时间一拖再拖,从6月 又推迟至8月份,不过届时能否如期开业尚难预期。事实上,6月初,鹏瑞利还曾联合旗下进驻商家共同举行大型现场招聘会,为佛山提供1500个工作岗位,但 据统计,招聘会期间,真正前去应聘的人数却只有1000人左右,对于佛山求职者而言,这里显然不是那么有吸引力。

实际上,对于鹏瑞利季华广场乃至整个季华商圈、佛山商圈的发展,许多业内人士并不看好,甚至颇为忧心。广东商学院教授王先庆在一次访谈中对佛山的商业环境表示担忧:综合体数量众多,同质化过于严重,究竟谁能撑到最后?

很难预测鹏瑞利季华广场的发展前途,虽然从地理位置上来讲,这个地方有着得天独厚的优势,但季华路沿线数十个商业综合体的存在让鹏瑞利很难不感到有压力,况且新加坡的运营模式能否接佛山地气还难以定论,一切都是未知数。

不过佛山市场有一个特征不能忽略,那就是市民对于新加坡品牌的信任和认可,有着“国际花园城市”之称的新加坡一直以来都是佛山市民的神往之地。市民阿建现在是凯德瀚城的业主,当初让他下定决心购买该项目的一个很大原因便是“新加坡”元素。

■析因

不接地气或是“罪魁祸首”

“接地气”,这是个当仁不让的“高频词汇”,尤其是在经济全球化时代背景之下。不接地气的直接后果便是水土不服,从而在开疆拓土的过程中可能导致停滞不前甚至黯然离场。

在佛山合富董事副总经理黄保华看来,以上新加坡地产之所以会遭遇佛山式尴尬,其原因在于“不接地气”。佛山房地产市场的“地气”到底何在?其中 很重要的一点便是市场导向,即从项目设计、开发到销售,所有环节必须紧紧围绕市场的需求来进行。“虽然佛山市场很大,但从来不乏竞争者,在禅桂中心、顺德 各镇甚至高明、三水等稍微偏远一点的地区,地产项目如雨后春笋般涌现,消费者的选择面非常广,因此,这也决定了开发商必须坚持市场导向”。

作为舶来品的新加坡地产企业在这一方面显然有着自己的坚持。纵观凯德和丰树的几大楼盘,低密度、高绿化率、新颖的外立面、简约的户型设计成为其共性特征,但市场的接受度究竟有多高?

凯德瀚城建成之初,佛山市民曾一度被其错层设计的外立面和洋气的东南亚小区风格所吸引,但直到业主入住,错层设计、6米阳台高空等之前的亮点元 素一夜间成为最令人头疼的设计“黑洞”,每逢风雨天气,雨水便从6米高空长驱直入。同时,富丰新城的户型设计也多次被指实用率低下。

黄保华分析,这一情况是由于新加坡地产企业的管理导向和设计导向所致,新加坡式设计的一个最显著特征便是追求外观新颖、造型独特,“从设计师层面来讲,很有抱负”,但市场能否接受则较少考虑。

此外,市场研究人士分析资料显示:新加坡地产企业首先是产品设计(尤其是户型、外立面)与本土认知有差异;更重要的是销售推广策略没有重心,推 售节奏缓慢致使错过很多大好时机。简单说,就是不管市场好坏,都没有根据市场变化来调整价格及推广。这一观点得到了丰树内部人士的证实,“丰树高层更注重 从系列数据、报表等进行分析,做出决策,极少考虑市场和行业因素,但数据、报表等往往都是滞后的”。

凯德显然已经意识到了这个问题,并在逐步改善,黄保华说:“在销售方面,凯德已经与合富辉煌等本地房地产咨询公司展开合作。”

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